מתי כדאי למכור דירה?
שאלת השאלות, מתי הכי כדאי למכור דירה? זו שאלה שתבקשת לאור החשש שמא נמכור בזמן לא מספיק טוב. קרי, שוק הנדל"ן לעיתים בגאות של ביקושים ושפל בהיצע הנכסים, אז כנראה נקבל מחיר טוב יותר על הנכס. אבל מה נקבל במקביל? חושב לדעת "לתפור" נכון את עסקת הנדל"ן שמא, תמצאות עצמכם מוכרים ולא מוצאים מה לקנות במקביל, דבר שעשוי להוליך אתכם למכור ולעבור בעל כורחם לגור בשכירות, לעיתים אפילו בדירה אותה עכשיו מכרתם. לעומת זאת, אם תבצעו מהלך של קניה לפני מכירה של דירה, אתם עשוים למצוא את עצמכם בלחץ פיננסי נואש אשר יצריך אתכם להתפשר מאוד במחיר העסקה במכירת הנכס הנוכחי שלכם. לא מומלץ.
תוכן עניינים - מתי כדאי למכור דירה
מתי כדאי למכור דירה? הגורמים המשפיעים עם תזמון מכירת הדירה
על מנת להבין את שוק הנדל"ן בישראל, מומלץ לדעת נתון מעניין. כשליש מרוכשי הדירות הינם זוגות טריים וצעירים שזוהי דירתם הראשונה וכשני שלישים מרוכשי הדירות הינם משפרי דיור.
לפיכך, למשפרי דיור יש סיכון במכירת דירה מאחר והם עשוים למצוא עצמם מוכרים ולא מוצאים דירה לקניה במקביל.
אם הגעתם לכאן, יתכן ואתם ניצבים בצומת T בה אתם לפני פרסום דירה למכירה.
אנו בסוכנות הנדל"ן ריל הרצליה, חיים ונושמים נדל"ן ואנו משערים כי גם אתם בטח שואלים את עצמכם האם עכשיו זה זמן טוב למכור את הדירה ולקנות במקביל דירה אחרת? או שמא, האם שוק הנדל"ן טוב עכשיו בכדי למכור נכס? מהם השלבים במכירת דירה? כמה הדירה שלי שווה בשוק של היום? בכמה נמכרת דירה בעיר שלי? שאלות אלו ועוד, מעסיקות ככל הנראה את מרבית ממוכרי הדירות רגע לפני מכירת נכס נדל"ן.
לשאלת השאלות, מתי כדאי למכור דירה, נתייחס ראשית בכובע שלכם כמשפרי דיור ולא כמשקיעים. מאחר ומערך השיקולים האופף את משקיעי הדירות והנדל"ן פחות קריטי מבחינת עיתוי כמו משפרי דיור, אשר עשוים למצוא עצמם במעגל שוטה אם יבצעו מכירת נכס בזמן לא נכון מבחינה אסטרטגית.
קניה ומכירה במקביל
ברכות, המשפחה התרחבה, השתחרר לכם כסף, אתם רוצים לממש רווחים בשוק ההון, או כל סיבה אחרת אשר מביאה אתכם אולי למכור דירת 4 חדרים למשל ובמקביל לקנות דירת 5 חדרים או שאתם חולמים למשל על בית פרטי בהרצליה. לא משנה מה הסיבה, משפרי דיור הם המפתח למרבית עסקאות הנדל"ן בערים הגדולות בישראל.
איך מוכרים וקונים דירה במקביל, על זה כתבנו גם במאמר נוסף, אך ראשית עליכם לבצע הערכת שווי פיננסית לרבות כמה שווה הנכס הנוכחי שלכם אל מול הנכס שהנכם מעוניינים לקנות. תוסיפו לזה את עלויות העסקה מסביב, כמו מס שבח ומס רכישה (לעיתים קיימים פטורים), שכ"ט עו"ד ומתווך, שיפוץ וכיו"ב ובכך תהיו ממוקדים בחיפוש אחר הנכס הנכון עבורכם לרכישה.
אחרי שהבנתם כמה עולה מעבר דירה או כמה כסף צריך בשביל לעבור דירה, בין היתר לאור שווי הדירה שלכם למכירה ושווי חסכונותיכם וכיו"ב, נסו לחשב במידת דיוק מירבית כמה הון עצמי נדרש לקניית הנכס הבא שלכם.
לעיתים, המחשבה לשפר דיור ולעבור לבית גדול יותר על אף שצברתם מספיק הון עצמי, מתבררת כמשימה לא אפשרית לאור עלויות המכירה והקניה במקביל, דבר אשר יצריך צבירת הון עצמי נוסף טרם יציאה למהלך שכזה.
מיתון וגאות במכירת דירות
מתי כדאי למכור דירה? מכירת דירות מתרחשת לאורך כל ימות השנה, שלא כמו שוק השכירות למשל, בו חודשי הקיץ מאופיינים בגאות גדולה בביקוש והיצא לעומת חודשי החורף אשר מאופיינים בשפל בהיצע וביקוש, בשוק מכירת הנדל"ן. כל השנה מתרחשות עסקאות אך גם כאן, אחרי החגים ולקראת הקיץ משפרי דיור דוהרים למצוא דירה לעבור דירה לפני תחילת שנת הלימודים הקרבה.
שימו לב לשכנים שלכם. אם בזמן הנוכחי מוצעות למכירה דירות דומות לשלכם וקיימת תחרות על הקונים לנכס שלכם, אז יתכן שמדובר במצב של עודף היצע אשר יביא אתכם למכירה במחיר מתפשר. לעומת זאת, אם הנכם היחידים שמוכרים בדיוק עכשיו דירת 4 חדרים בשכונת הרצליה הירוקה המערבית למשל, אז יתכן ותגלו כי יש ביקוש רב ובכך תוכלו למכור במחיר טוב יותר.
עם זאת, לא כאן תם התהליך. נפרט לכם כעת את השלבים המהותיים במכירת נכסים. זה בטוח ישפוך לכם אור על השאלה, מתי כדאי למכור דירה?
שלבים קריטיים למשפרי דיור בתזמון מכירת הדירה
שלב ראשון: הערכת שווי נכס נוכחי.
מומלץ לפנות למספר מתווכים מקומיים, אשר יבצעו עבורכם הערכת שוי נכס ויסבו את תשומת לבכם לעלויות ושלבי המהלך של מכירת נכס וקניה במקביל. בשלב זה על המתווך להתייחס אתכם לעלויות הכרוכות כאמור במיסי עירייה לרבות , היטלי השבחה, לצד עלויות בעסקת נדל"ן כמו מס שבח , המשולם למדינה בגין הרווח שנוצר לכם כמוכרי דירות בין שווי הרכישה לשווי המכירה (25%, בכפוף לפטורים וסיגיים), כמו כן, עלות עורך דין ודמי תיווך. אז נכון שעל פניו תנסו לחשוב בתמימות לחסוך עלויות, אך במהלך סבוך ומורכב של עסקת שרשרת בנדל"ן, המלצה שלנו, דווקא להיעזר באנשי המקצוע הנכונים לתפירה מושלמת של עסקת המכירה והקניה במקביל.
שלב שני: איתור נכסים לקניה.
אחרי שקיבלתם מענה לשאלה, כמה הנכס שלי שווה ? ומה עלויות במכירת נכס (וקניה), הגיע הזמן להתמקד
באיתור הנכס העתידי שלכם. משימה זו בפני עצמה, מתבררת כמשימה המצריכה מיקוד רב. הן, בבחירת אזור למגורים והן במטרה לשמה אתם בכלל מבצעים את כל המהלך הזה.
למשל, שכונה מומלצת למגורים , מחיר למטר בעיר , כמה תעלה דירה באזור היעד, לצד בירור עניין התקציב הנועד להגשים את חלום הנדל"ן שלכם. חשוב לוודא כי קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא אם נדרש, האם כדאי למכור עכשיו או אולי לקחת הלוואת גישור ולמכור בהמשך?
שלב שלישי: מצאתם דירה מתאימה, יופי, מה עכשיו? בידקו היטב, האם נדרש שיפוץ לדירה, לעיתים שיפוץ קטן בדירה עשוי להסתכם בעשרות בודדות ובמפתיע להתפתח לשיפוץ גדול בשל בלתי צפויים. קבלו הצעות מחיר מקבלני שיפוצים מומלצים. מוזמנים לשאול אותנו על המלצות מתוך נסיוננו ונשמח לסייע.
אחרי שהבנתם את מכלול העסקה (מכירה וקניה) שקללתם את מכלול הנתונים והבנתם את עלות המהלך, נמליץ לכם להתקדם בזהירות לשלב הסגירה.
שלב רביעי: חתירה לסגירת עסקת השרשרת באופן מדויק ונטול סיכונים.
בידכם קונה רציני לבית שלכם ומנגד, בידכם נכס פוטנציאלי ראוי לרכישה עבורכם למגורים. ברכות. עכשיו, נותר לבנות תכנית בה הכל יבוצע בהרמוניה וכמה שניתן במקביל. כלומר, ננסה להתאים את תקופת הפינוי בדירה הנוכחית לתקופת האכלוס בדירה החדשה שאתם מעוניינים לרכוש , תוך לקיחה בחשבון שיפוץ שאתם רוצים לבצע בדירה החדשה והזמן שיידרש לכך.
השאיפה שלכם להגיע למצב בו כל תנאי העסקה, לרבות תנאי התשלום וכאמור הפינוי יהיו חופפים ברמת דיוק מיטבית. לשם כך, מומלץ לכם להיעזר ביועץ נדל"ן לסגירת התנאים במסחריים בין כל הגורים ולרבות הנחייה של עורך דין מתאים לביצוע סוג כזה של עסקה. השאיפה כמובן לחתום על שתי העסקאות באותו יום על מנת ליצור וודאות וביטחון במהלך.
לסיכום, תזמון במכירת דירה הוא עניין קריטי ומשמעותי לצורך מכירה וקניה במקביל. חשוב לוודא את סביבת הריביות בשוק אם הנכם נדרשים למימון וכמו כן, לחשב היטב את עלויות העסקאות הן במכירה והן ברכישה . לשם כך, אנו נשמח לסייע לכם להבין טוב יותר את המשמעיות הכרוכות במהלך סבוך שכזה.
מוזמנים להתייעץ איתנו איך למכור נכון.
שלכם ולמענכם,
עידן אבו, יועץ נדל"ן ובעלים REAL נדל"ן
054-5326522
