המדריך להשבחת נכסים
מה אם הייתם יודעים שבעזרת עלויות השבחה קטנות לפני מכירה, טמון רווח משמעותי במכירת בית?
אולי פליפ ואולי סיבוב, לא משנה איך תקראו לזה, כך, בעזרת ייעוץ לפני מכירה, שווי הדירה או הבית שלכם עשוי לעלות באופן מובהק! לזה אנחנו קוראים השבחה!
תוכן עניינים - השבחת נכסים
איך להגדיל את הרווח במכירת הנכס?
שלא כמו מס שבח, העוסק במיסוי אותו תשלמו על ההפרש בין שווי הרכישה של הנכס לבין שווי המכירה. השבחה של נכסים עוסקת בהגדלת הרווח וגילום פוטנציאל הנכס.
מאמר זה עוסק בדיוק בנקודות אלו ומאפשר לכם לבצע השבחת נכסים לפני מכירה. חושבים על אקזיט בנדל"ן? בהחלט השבחת נכסי נדל"ן חשובה לפני מכירה לרווח נדל"ני משמעותי.
הגעתם לרגע הזה, הנכם משפרי דיור, אולי אפילו החלטתם לבצע מכירה לפני רילוקישן , מעוניינים למכור דירת ירושה או שמא הנכם משקיעי נדל"ן ואתם מעוניינים לבצע השבחת דירה או אפילו השבחת בית לפני מכירה. זה בדיוק הרגע הנכון להתכונן ולהפנים כי השבחת נכסים לפני מכירה היא כה משמעותית על מנת להעלות את ערך הדירה ולעיתים הפער בין שווי עלות ההשבחה לבין התמורה שתתקבל, בהחלט עשוי להשתלם לכם.
איך להרוויח במכירת דירה? איך להשביח דירה לפני מכירה?
יש המעדיפים השבחה פאסיבית על פני השבחה אקטיבית של נכסים אשר בהחלט עשויה להוביל לעליית ערך בין היתר במחירי דירות יד 2. אולם, לעיתים דווקא פעולה אלמנטרית ויזומה על ידכם של השבחת בית לפני מכירה באמצעות שיפוץ לפני מכירה או רענון הבית באמצעות צביעת דירה לפני מכירה , החלפת שקעי חשמל ישנים וטיפול בקוסמטיקה, עשוי להביא אתכם כבר בשלב פרסום דירה למכירה לפניות ענייניות יותר של קונים אשר לא יירתעו משיפוץ או ממצב הבית ואף יוביל אתכם למכור מעל מחיר השוק דירה דומה.
אז נכון שבאופן פאסיבי, כמו נכס מניב, הזמן שווה כסף, וככל שחולף הזמן, השקעות נדל"ן ובכלל נדל"ן למגורים הוכיחו עצמם כבטוחים לאור אלמנט הזמן אשר כשלעצמו עוזר להשביח את שווי הנכס.
זה קורה לאור עליית מחירים המתרחשת עם השנים משלל סיבות מעבר לאלמנט הזמן, כמו השבחת האזור לאור תכנית בניין עיר, פינוי בינוי, היצע קרקעות מוגבל, עלייה בביקוש לנכסים לעומת ההיצע ועוד.
השבחה פאסיבית או אקטיבית של נכס?
דמינו קרקע חקלאית, ככלל, לא ניתן לבנות על גבי קרקע חקלאית אלא למטרה חקלאית במקרים מסוימים ואולם, השבחת קרקע לני מכירה טומנת בחובה הפשרת קרקע אשר עשויה להרחש עקב תכנית בניין עיר בלי שאתם נקטתם מאומה. זו השבחה פאסיבית מובהקת.
השקעות נדל"ן מביאות איתן הזדמנויות נדל"ן שהן מוצר מבוקש בקרב השחקנים בתחום הנדל"ן ולא הרבה יודעים שדווקא הזדמנויות נדל"ן קיימות כל הזמן באמצעות השקעות פאסיביות בנדל"ן. במצב זה, גם אם הנכם קונים נכס באזור מוזנח, אבל קיים אופק לכך שמדיניות העירייה באותה עיר הנה להשביח אזור זה באמצעות תכנית שימור למשל, או תכנית לבנית רכבת קלה באזור או שמא הזמן יעשה את שלו ושווי הנכס יושבח גם אם לא תינקטו פעולה יזומה בהתאם לעליית מחירי הדיור בישראל.
אבל, אם אין לכם את כל הזמן שבעולם להמתין עם עליית מחירי הנדל"ן ואתם מעוניינים לבצע השבחה מהירה לנכס, פשוט תינקטו בתכנית ברורה של הפיכת הנכס המוזנח או הישן לאטרקטיבי יותר באמצעות רענון או שיפוץ. כלומר, תבצעו השבחה אקטיבית לנכס.
על מנת להבין את כדאיות המהלך, מומלץ ללמוד את ההפרש בין שווי נכס דומה אך משופץ באזור היעד, לבין שווי נכס ישן אך לא משופץ באזור. קרי, השוואת נכסים דומים לפני מכירה. יתכן כי שווי נכס משופץ, שוויו גבוה בעשרות אחוזים מנכס מוזנח הזקוק לשיפוץ.
משקיעי נדל"ן? לעיתים תרצו לבצע עליית ערך לנכס על מנת לבצע מכירת הנכס במהירות האפשרית אבל, חשוב להדגיש כי אם הנכם בתהליך של קניית נכס ואתם מעוניינים לקנות בזול ולמכור ביוקר נדל"ן, קיימים משתנים נוספים המשפיעים על הכדאיות שלכם בהשבחת הנכס. כמו למשל, הזמן שיידרש לשיפוץ וכתוצאה מכך, אובדן חודשי שכירות, תשלומי משכנתא בזמן השיפוץ ותשלומים שוטפים לצד אובדן ימי עבודה מצידכם ובלתי צפויים העשויים להיגרם כאשר נכנסים למהלך של שיפוץ נכס לפני מכירה.
אם המצב הוא אחר, קרי, הנכם משפרי דיור ומעוניינים למכור ולקנות במקביל, חשוב לבצע רענון במינימום השקעה וזמן אך, כזה שיאפשר לקונים פוטנציאליים להפיג הססנות ואפילו להתחרות על הנכס שלכם.
"כסוכנות נדל"ן אשר מלווה עשרות בעלי נכסים, משקיעים ומשפרי דיור ולצד הניסיון שלנו, אנו יודעים בהחלט לזהות מגמות בשוק הדיור ושוק הנדל"ן בישראל, לייעץ נקודתית בהתאם לכל נכס ונכס, כל מקרה לגופו, מה כדאי להשקיע ואיפה מומלץ לשים את הדגש עם השבחת נכסים לצד השבחת דירה לפני מכירה".
איך משביחים נכס נכון? השבחת נכסים הלכה למעשה
אופי הדירה מאוד משפיע על אופן השיפוץ הנועד להשביח את הנכס. כלומר, בדירות ישנות ומוזנחות, כמובן שמומלץ לבצע סיוד, ניקיון וצביעת קירות. לעיתים לסייד את הבית לבד זה פתרון זול מאוד אך, חשוב לבחון את אופן המצב לאשורו שכן לא מדובר רק במריחת צבע על קירות. לעיתים קירות זקוקים לטיפול של קילוף שכבת טיח ישנה וסגירת סדקים וחורים בקיר, דבר הדורש פעולת שיפץ מעט מורכבת יותר אותה מומלץ להותיר לאנשי מקצוע.
אילו נדרשים פעולות השבחת נכס נוספות כמו ביצוע פוליש לרצפת השיש או שמא, החלפת ארונות מטבח, אז מומלץ לחשב את שווי ההשבחה שתבצעו אל מול פוטנציאל הרווח שתקבלו במכירה. כך למשל, במצב בו דירה מצויה במצב שמור, לא מומלץ להיכנס להרפתקה של שיפוץ לאור העובדה שקונה פוטנציאלי עשוי להביע עניין גם בנכס במצבו הנוכחי.
כמו כן, לא מומלץ לבצע שיפוץ חדרי אמבטיה באופן ניכר כאשר מדובר בנכס המיועד לשמש למגורים של קונה פוטנציאלי, שכן אזורים אלה הם אזורים אינטימיים שבין כה וכה, קונה פוטנציאלי עשוי לשפץ בעצמו טרם יעבור להתגורר בנכס. אך במצבים מסוימים אכן מומלץ לבצע שיפוץ לחדרים רטובים. כל מקרה לגופו.
חשוב להדגיש כי שיפוץ זה עניין של אופי. אל תנסו לשנות דירה שמורה באופן בו תבצעו שיפוץ בזול, אנשים יבחינו בזה ולא יהיו מוכנים לעיתים לשלם את העלויות שהשקעתם לאור העובדה שהם יעדיפו על אף השיפוץ שעשיתם להשקיע בשיפוץ חדש, איכותי יותר ולחליף את הטלאים או הטשטוש של הישן עם מעטפת חדשה.
האם לרהט דירה לפני מכירה?
בארץ, בניגוד למדיניות של משקיעי נדל"ן בארה"ב למשל, לא נהוג למכור דירה עם ריהוט , אך מצב כזה עשוי דווקא להוות יתרון משמעותי למשקיע אשר יהיה מעוניין להשכיר דירה מרוהטת ביתר קלות.
עצה שלנו הנה לא להשקיע בריהוט בית לפני מכירה ולהתרכז בעיקר בהשבחת הנכס עצמו.
השבחת נכסי נדל''ן
אם הנכם גרים בבית משותף בו קיים פוטנציאל השבחה באמצעות התחדשות עירונית, אזי כמובן יהיה משקל לנושא כאמור, אם כבר יש הסכם תמ"א חתום עם קבלן או יזם תמ"א 38 ועוד יותר אם קיים כבר היתר בניה בבניין.
נקודה נוספת שעשויה בהחלט להשביח נכס לפני מכירה הנה הוספת ממ"ד לדירה קיימת או הוספת מעלית לבניין אולם הוספה של ממ"ד למשל, כרוכה בהוצאות כספיות רבות, בינהן, רישוי ובניה בפועל שלהם. זאת, לצד הדרישה להסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין.
בעיר הרצליה למשל, הביקוש עבור דירות למכירה עם מרפסת שמש עולה לאור העובדה כי תקופת הקורונה הביאה איתה צורך עז למרחבים חיצוניים, אנו בסוכנות הנדל"ן ריל הרצליה עדים לביקוש לדירות עם מרפסות, גגות או דירות גן. כיום על מנת להוסיף מרפסות לדירות נדרשת החלטה של דיירי הבניין והוצאות כספיות מהותיות של עשרות אלפי ש"ח לצורך תכנון ורישוי ולאחר מכן כספים נוספים לטובת בנייתן בפועל.
אלמנט השבחה נוסף במקרים בהם אין אופק לתמ"א 38 או פינוי בינוי טמון בשיפוץ חיצוני לבניין מגורים (שיפוץ בית משותף), לעיתים הדבר מתבטא בשיפוץ יסודי הכולל שיפור תשתיות חיצוניות , חיזוק קורות בבנין ואף, שיפוץ לובי ומעלית הבניין. אין ספק כי פעולות מסוג זה , עשויות אף הן להשביח נכסי נדל"ן.כך לדוגמא, משרדנו טיפל במכירת דירה בניין אשר נבנה בשלהי שנות ה-70 בשכונת הרצליה ב' (רחוב נורדאו 2 הרצליה), השבחה ראשונה שבוצעה בדירה, היתה הפיכתה מדירת 3 חדרים לחלוקה של 4 חדרים על ידי הוצאה של המטבח לאופן ספייס עם הסלון. במשך שנים הבניין היה מוזנח כאשר אף מקורות הבטון החלה לצוץ ברזל חלוד ורוח הים המערבית אף היא הוסיפה למעקות הדירות להתבלה בשל המלח שרוח הים המערבית מביאה איתה. ואולם, בשנת 2021 החל שיפוץ יסודי לבניין, חיצוני באמצעות חברת לירז את ליאב. הדבר איפשר לנו לתמחר את פוטנציאל ההשבחה העתידי שהיה נוצר ואכן, מכרנו במחיר שיא לתקופה את הדירה . דירה גדולה יותר באתה קומה נמכרה במאות אלפי ש"ח פחות! "אנחנו מכרנו דירת 85 מ"ר בקומה 1 ב-2,465,000 ₪ בשנת 2021 כאשר דירת 110 מ"ר נמכרה בשנת 2018 באותה דומה ב1,680,00 ₪ (!)" .
האם החלפת רצפה בבית תשביח את הנכס?
ריצוף דירה לפני מכירה? אז זהו שככל הנראה כן. נסביר, במצבים בהם קיימת רצפת טרצו ישנה למשל, שדרוג פשוט באמצעות הדבקת קרמיקה על הקיים או לחלופין, יישום של התקנת פרקט בדירה , בהחלט מוסיף עניין בקרב מתעניינים ורוכשי דירות פוטנציאליים.
עם זאת, חשוב לומר כי הדבקה של ריצוף ללא שיפור תשתיות כמו, צנרת מטבח וחדרים רטובים, לעיתים בקרב רוכשים המבינים את המשמעות, עשויה דווקא להוביל לחששות שמא, יידרש בהמשך שיפוץ והחלפת צנרת וכתוצאה מכך החלפה של כל הריצוף בכללותו.
המלצה שלנו, בכל מקרה לשמור כמה אריזות של אריחי קרמיקה, גרניט פורצלן או פרקט בצד לכל מקרה צורך עתידי וכמובן שתמיד עדיף להחליף צנרת בשלב שיפוץ דירה לפני מכירה בעדיפות לצנרת מסוג SP או פלסטיק.
בבית פרטי, מומלץ אף להתקין חימום תת רצפתי , המסמל מותרות ויוקרה וכיום לא יקר במיוחד כמו בעבר. הדבר בהחלט עשוי להוות יתרון בקרב הקונים הנכונים, לאור החיסכון האנרגטי שיווצר להם בטווח הארוך בשימוש באלמנט שכזה.
בית עם בריכה למכירה? מסתבר שזה מוצר מבוקש
בין לקוחותינו, יש השואפים לרכוש וילה עם בריכת שחיה בהרצליה פיתוח למשל. בריכת שחיה בבית פרטי מהווה סימן של יוקרה בקרב רוכשי הבתים הפרטיים בישראל. עם זאת, מסתמן כי אוכלוסיית הרוכשים מתחלקת לאלה שמאוד רוצים בריכת שחיה ולאלו שיעדיפו בית עם גינה למכירה עם אפשרות להוספת בריכה במידת הצורך. עצם האפשרות להוספת בריכת שחיה מוסיפה אף היא אלמנט נוסף של תמחור הנכס אותו ניתן לקחת בחשבון בתמחור נכס לפני מכירה.
ואולם, בניית בריכת שחיה ביתית אינה מסתכמת רק בהוצאות הבניה, אלא ברישוי, בניה, קבלני חפירה ותחזוק שוטף העשוי להסתכם באלפי ש"ח מידי שנה.
במצבים בהם בריכת השחיה תבטל לחלוטין את החצר, לא היינו מציעים לשקול כלל על אפשרות של הוספת בריכה ובכל מקרה לא בטוח שכדאי לבנות בריכה בבית קיים רק על מנת להשביח או למכור לאחר מכן. אבל, אם מדובר בתכנון ובניה של בית פרטי משלב היסודות, אז מומלץ בהחלט לשלב או לשקול אלמנט כזה או ג'קוזי מקורה בפרגולה בחצר הבית . שוב לא חובה ולאו דווקא יפנה לכל קהלי היעד.
לסיכום
בהשבחת נכסים קיים גם סיכון בין היתר בהשקעה כספית ולכן לא מומלץ להיכנס לשיפוצים אגרסיביים לפני מכירה שכן, לא פעם שיפוץ דירה עשוי להוביל להשבחת נכס אך, מדובר בהוצאה כספית ניכרת ולכן, מומלץ לחשוב על דרך איזון בין ניקיון, קוסמטיקה ובמקרים חריגים שיפוץ על מנת להגיעה להשבחת נכסים. כמו כן,מומלץ להגדיר יעדים. בנוסף, ככל שתבצעו השבחה של הנדל"ן שלכם, כך תשלמו מס שבח בשיעור של 25% ואולם, ניתן לקזז את עלוית השיפוץ וההשבחה מהשבח. אבל אנו כמובן נאחל לכם תמיד להיות בצד המשלם:)
אנו מציעים להשביח את הנכס שלכם באמצעות פעולות פשוטות כמ וצבע, קוסמטיקה, החלפת גופי תאורה במידת הצורך , תיקון ליקויים בנכס, וארגון הדירה באופן מזמין ומוכר. תמיד בשלב כזה מומלץ להיעזר באנשי מקצוע.
לביצוע עסקת נדל"ן רווחית ומכירת נכס באופן שיאפשר לכם למקסם את מחיר הנכס, נשמח לעמוד לשירותכם בכל עת, לייעץ ולכוון אתכם בדרך להפוך את הנכס שלכם לפנינת נדל"ן אמיתית.
מוזמנים להתייעץ איתנו איך למכור נכון.
שלכם ולמענכם,
עידן אבו, יועץ נדל"ן ובעלים REAL נדל"ן
054-5326522
