איך מוכרים דירה?

איך מוכרים דירה

מוכרי דירות מתחבטים בשאלה "איך אני מוכר את הבית שלי?" שאלה זו מתבקשת הנכם מעוניינים למכור דירה יד 2. וודאי כאשר מדובר במכירת בית בו צברתם זכרונות ורגעים יפים ולכן קשה לא פעם לעזוב או למכור את הבית אשר גרתם בו במשך שנים. לא סתם אומרים "ביתי הוא מבצרי"- הבית שלנו הוא לעיתים בעל ערך סנטימנטלי עבורנו במיוחד שהבית משמש למגורים ולא להשקעה, אז בעל נכס המעוניין למכור דירת השקעה מסתכל על הנכס באופן יותר עסקי ופחות רגשי.

תוכן עניינים - איך מוכרים דירה?

איך למכור דירה?

משרדנו עוסק בשאלה איך מוכרים בית על בסיס יומי. במכירת דירה יד שניה שואלים אותנו רבות, מה הזמן המתאים למכירת דירה או קניית דירה? ומה המחיר שאני עתיד לקבל במכירה?

 חשובה לא פחות היא השאלה איזה בדיקות מקדימות אני צריך בתור מוכר לבצע והאם אני יכול למכור דירה בירושה או מכירת דירה עם משכנתא או איך מתבצעת מכירת נכס עם הערת אזהרה וכיו"ב.

למכור לבד או עם מתווך?

אחרי שמתקבלת החלטה למכור את הבית רבים מהלקוחות פונים אלינו לטיפול מקצועי במכירה. אך אלו שבוחרים "לנסות" למכור לבד, מפרסמים את תמונות הבית באתרי המדיה השונים; פייסבוק, יד שנייה, לוחות מודעות ועוד. אולם, כשמגיע השלב בו הם מציגים את הנכס לקונים פוטנציאליים ויש התקדמות לתהליך של סגירת עסקה קיים קושי במכירת דירה לבד או מכירת דירה ללא תיווך , אשר מתבטאת בין היתר בסגירת העסקה ושלמותה. תמיד אחרי קבלת הצעות מחיר מקונים, המוכרים שואלים האם אפשר למכור יקר יותר? כמה הבית שלי שווה באמת? כל התלבטויות אלו ועוד נובעים מחוסר ידע של המוכרים המנסים למכור באופן פרטי הדירה או הבית ולא נעזרים באיש מקצוע בעיר שלהם.

במשרדנו – משרד תיווך בהרצליה : REAL Herzliya, בהנהלת עידן אבו, הסוכנים שלנו עוזרים ללקוחות השונים בשאלות איך מוכרים דירה מהר? ובשאלה איך מוכרים דירה יד 2? ואפילו איך מוכרים דירה ללא תיווך. זה אמנם נשמע מצחיק, אבל שאלה זו עולה לעיתים עד שמהר מאוד מתברר למוכרי הדירות כי זו משימה לא פשוטה כל עוד מעוניינים למכור במחיר טוב, ללא הפסדים בדרך.

השלבים שנפרט בהמשך יעזרו לכם להבין את מהות התהליך שמתרחש מאחורי הקלעים של משרדנו בהליכים מהסוג הזה – מכירת דירה בהרצליה / מכירת נכס בהרצליה / מכירת בית בהרצליה.

האם כדאי למכור את הדירה עכשיו?

עוד שאלות שמגיעות ממוכרים הם האם כדאי למכור דירה עכשיו? האם כדאי למכור דירה היום? שאלות אלו נובעת מחוסר ידע של המוכרים במצב השוק. משרדנו עוסק באופן שוטף בהצגת נכסים למתעניינים וסגירת עסקות ואנו יודעים האם זה מצב בו הקונה יכול לקבל מחיר מלא או יקח לו זמן לקבל את המחיר שהוא דורש.

מצב שוק הנדל"ן מאד תלוי בתקופה. לדוגמא, יש מצב שוק יציב או שוק בקיפאון, במצב שוק כזה, אין הרבה מכירות נכסים או דירות למכירה ומנגד גם אין הרבה ביקוש אמיתי. קרי, אין קנייה, לעיתים מצב זה מאופיין בתקופה של אחרי החגים. או אבל ככשוק הנדל"ן חם, זה מצב בו קיימות הרבה מכירות ואנשים צמאים לעשות עסקה (לדוגמא אחרי הסגר בקורונה, או לפני החגים שאנשים אוהבים להתחדש).

משרדנו עוזר לעשרות לקוחות מידיי שנה להגשים חלומות נדל"ן. "לקוחות רבים לאו דווקא בקיאים בשפה הנדל"נית והמשפטית ויש צורך להנגיש את אותו ידע באופן פשוט והגיוני, את זה אנו יודעים לעשות וזה מקנה מספיק ביטחון לבעלי נכסים לפני ביצוע צעד מכירתי", לדברי בעלי המשרד, עידן אבו, מתווך נדל"ן הרצלייני פעיל אשר לפני עיסוקו בענף תיווך הנדל"ן, עידן שימש כעורך דין מוסמך, עם ניסיון בעולם הנדל"ן – הוא יעניק לכם מהידע והניסיון האישי שלו בכל הקשור למכירת דירה ומכירת נכסים.

צעד מקדמי במכירת דירה - שלב מומלץ לפני מכירת נכס

במדריך זה נחשוף אתכם לתהליך המתרחש מאחורי הקלעים של עבודת מתווך הנדל"ן טרם המכירה – מדריך למוכר דירה.

תחילה, מתווך הנדל"ן מטעמנו יסקור את השוק באזור בו אתם רוצים למכור את דירתכם, הוא יבדוק בטאבו האם הדירה רשומה בטאבו או האם יש לדירה הערת אזהרה. גם בסוגיות מורכבות כמו איך מוכרים דירה ללא טאבו, למשרדנו ניסיון בעסקאות שונות, מגוונות, מאתגרות, פשוטות ומורכבות כאחד. משרדנו אף יעסוק בשאלה איך למכור בית שיש עליו עיקול מכירת בית עם משכנתא קיימת או איך מוכרים דירה בירושה.

לאחר מכן, יועץ נדל"ן מומחה ממשרדנו יבדוק עבורכם האם קיים צפי לשינוי תכנית מתאר שכונה או עיר או שמא הבניין מיועד לפינוי בינוי או תמא 38. בנוסף, יבדקו עבורכם סוכני הנדל"ן שלנו בהרצליה האם יש לדירתכם חריגות בנייה או האם הדירה ניתנה בירושה.

בסופו של תהליך הבדיקה – יחליט מתווך הנדל"ן את אופן ההתייחסות למכירת הדירה עוד לפני שהוא ראה אותה פיזית אצלכם בבית. מאחר ולכל בדיקה כזאת יש השלכות לתהליך המכירה – האם התהליך יהיה ארוך וסבוך או האם תהליך המכירה יהיה מהיר מהצפוי.

קשיים שעלולים להופיע בעת מכירת דירה

  • איך מוכרים דירה בירושה?

כשמדובר במכירת דירה בירושה  או דירה שהתקבלה בירושה, נדרש "צו קיום צוואה" או צו ירושה, אשר עוסק במהות הירושה ומי היורש. אם למשל החלוקה הנה בין כמה אחים, יש לבדוק בשלב הראשון אם בכלל כולם מעוניינים במכירה. במידה ולא מתקבלת הסכמה – יש לפנות לפירוק שיתוף בבית משפט או בדרך של הוצאת מכירה על ידי משרדנו כך, שנבצע עבורכם מכירה למרבה במחיר. משרדנו יבצע את כל הבדיקות הללו ביחד אתכם ובמידת הצורך באפשרותנו להפנותכם לעורך דין מוסמך שמטפל בתביעות הללו.

  • איך מוכרים דירה עם משכנתא?

ישנן שתי אופציות למכירת דירה שיש עליה משכנתא, האחת היא סילוק המשכנתא (במידה והמוכר קונה דירה באותו מחיר שהוא מוכר את דירתו). השנייה היא גרירת משכנתא לנכס אחר (במידה והמוכר קונה דירה יקרה יותר מהסכום שבו הוא מוכר את דירתו). משרדנו יפנה ליועצי משכנתאות לבדוק מה כדאי לכם לבצע. 

  • איך מוכרים דירה וקונים דירה במקביל?

לאחר קבלת ייעוץ ממשרדנו, נכווין אתכם ונייעץ כמה הבית שווה. אנו עדים לעסקאות שטרם השתכללו ברשות המיסים ולכן אמדן שווי נכס או שווי דירה לפני מכירה בהרצליה או בכלל , הנו שלב משמעותי מאוד. כך, תדעו כמה אתם יכולים לקבל בעת מכירה ותוכלו להיערך נכון יותר לטובת הבנת תכנון תקציב לקניית דירה , כמו כן, חשוב להיות ממוקדים ולבחון באיזה אזור תרצו לגור והאם חשוב לכם לעבור עכשיו או האם תוכלו לחכות עוד זמן. בהתאם לכל תשובותיכם על שאלותינו במהלך הפגישה, אנו נציע לכם נכסים מתאימים ונבצע עבורכם סיורים במקביל לתהליך המכירה. לעיתים הקנייה יכולה להתבצע טרם המכירה ומייד לאחר מכן מוכרים את הדירה. אנו נבצע חשיבה משותפת לפני כל צעד כשנשים את האינטרסים שלכם לנגד עינינו. 

  • איך מוכרים דירה ללא טאבו?

חלק מהבדיקה המקדימה שמבצע יועץ נדל"ן היא ברישומי נסח הטאבו. בתחום הרצליה, רישום הטאבו מבוצע אמנם בנתניה אבל בפועל, לא צריך להגיע פיזית ללשכת רישום המקרקעין על מנת להנפיק נסח טאבו. אנו עושים זאת עבורכם ללא עלות לפני קיום פגישה איתנו בנכס אותו אתם מעוניינים למכור. בפגישה עם יועץ נדל"ן ממשרדנו, במידה ורואים כי דירה שהיא לא רשומה בטאבו כראוי, או למשל, הנכס רשום בטאבו כ"מושע" , אז יש לבדוק אם קיים הסכם שיתוף. מקרה נוסף הנו מצב בו הדירה רשומה על ידי חברה משכנת, זהו בד"כ שלב ביניים בעיקר בבניינים חדשים, אז צריך לפנות לחברה המשכנת לבקש "אישור זכויות" – זה כבר עניין מעט סבוך יותר שיש להיעזר בעורך דין מטעמכם או בהמלצתנו שיכול לסייע לכם במשימה.

יועץ הנדל"ן יעדכן את המוכרים (לפעמים הם לא מודעים). אם הדירה רשומה בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל יש לבצע בדיקה מול עורך דין מוסמך בתחום ולוודא האם אין מגבלה נוספת לעסקה. במידה ועורכים את הבדיקות הללו טרם המכירה זה עוזר לנו כמשווקי נכסים בהרצליה ולכם כקונים לשווק את הנכס בצורה מסודרת ויעילה ולא להיתקל בהתנגדויות שיעכבו את המכירה.

איך למכור דירה - שלב מכירת הדירה:

לאחר שסיימנו את שלב הבדיקות המקדימות, אנו עוברים לשלב של בדיקות עצמאיות- כמה מס שבח עלי לשלם? והאם מס הרכישה מוטל עלי או על הקונים? כמה אחוזים גובה העו"ד? וכמה עמלה גובה מתווך הנדל"ן שעוזר לי בתהליך המכירה? האם עלי לסגור את המשכנתא?

בדיקות אלו יכולות לחסוך בתהליך המכירה, מוכרים וקונים עלולים להיות מופתעים בשלב מאוחר ובזמן מעבר על טיוטת החוזה ולמרבה הצער עסקאות מתפוצצות על הבדיקות הללו.

איך מוכרים דירה - התעניינות והמכירה בפועל:

בשלב זה אנו עוברים לשלב פרסום הנכס בכל אתרי המדיה, עם עזרת מתווך נדל"ן מקצועי הפרסום יכול להגיע ישירות ללקוחות אשר מתעניינים באזור שלכם. לכן, יש יתרון גדול בעזרת מתווך בתהליך המכירה, כי רוב הקונים נמצאים אצל המתווכחים.

פרסום הנכס- משרדנו משווק את הנכס ומפרסם אותו ע"י צלם מקצועי ורחפן אשר מראה את הנכס בצורה המיטבית והרצויה לשביעות רצונם של בעלי הנכס.

אחרי הפרסום- הלקוחות שמגיעים הם אלו שמתעניינים ויודעים פרטים מדויקים (אותם בדקנו בתהליכים הקודמים) כך שתהליך המכירה יכול להיות מאוד מהיר.

סגירת עסקת נדל''ן

בשלב זה אנו מציעים לבעלי הנכס את המחיר אותו המתעניינים הציעו עבור הנכס ובמידה והמחיר הוא לשביעות רצונם של בעלי הדירה אנו נחבר את עורכי הדין.  ככל ומחיר העסקה לא לשביעות רצונם של בעלי הנכס, אנו נבצע פגישת משא ומתן בין המוכרים לבין הקונים וכך תתבצע פשרה בין השניים או לחלופין, נבצע עבור הצדדים מו"מ טלפוני וכל הדרוש על מנת להתגבר על כל פער. אנו נלחמים על כל הצעת מחיר. ממקסמים למחיר הכי גבוה האפשרי בתנאי שוק ולקונה הכי טוב לכם. לא פעם, מכירת דירה מהר כשמנסים למכור לבד דירה, תתגלה בסופו של דבר כצעד פזיז והפסדי. אך אם הנכם מעונינים בצעד של מכירת דירה בעזרת מתווך בהרצליה -סוכני משרדנו יבצעו עבורכם מספיק חשיפה, בין אם סמויה, מתוך מאגר לקוחותינו ובין אם גלויה באמצעות פרסום מאסיבי, שיתופי פעולה וכיוצא בכך.

יתרון גדול בהליך של משא ומתן- בעלי המשרד, עידן אבו, הנו עו"ד מקרקעין מוסמך, בוגר תואר שני M.A בנדל"ן ומגשר מוסמך. אחרי הכל, עידן עוסק בענף תיווך הנדל"ן ורק בזה. כך שעם הידע שצבר במהלך הקריירה, אתם יכולים רק להרוויח ולהיות בראש שקט שהנכס והמכירה יבוצעו כראוי. 

לקוחותינו יעידו כי הידע והבקיאות של עידן מהווה יתרון בתהליך המכירה והתמודדות עם מכשולים בדרך החל משלב עידוד קבלת הצעות מחיר, תוך מענה רציף לשאלות והתלבטויות בדרך ובזכות הבנת העסקה לבוריה, אנו נביא לסגירת עסקה מיידית וכדאית כל הצדדים.

אחרי שהמחיר סגור בין השניים- אפשר להגיד בשעה טובה, מזל וברכה!

עורכי הדין של המוכרים ישלחו טיוטת חוזה לעורכי הדין של המוכרים וכך תתחיל תהליך של מכירת הדירה בתוך כמה ימים.

אז איך למכור דירה מהר?

  1. לבצע בדיקות מקדימות טרם המכירה ולהיעזר במתווך נדל"ן.
  2. לבדוק מה העלויות שלי בעסקה- עו"ד, מס שבח, מס רכישה, עמלת מתווך ועוד.
  3. התעניינות של לקוחות שמתעניינים באזור וסבירות גבוהה שהדירה יכולה להתאים להם.
  4. פרסום הנכס בשלל אתרי המדיה השונים במגוון שפות.
  5. סגירת עסקה במהירות- אחרי כל הבדיקות שמתווך הנדל"ן ביצע אין דבר שיעכב את העסקה.

 אחרי שנתנו לכם לטעום על קצה המזלג איך מתבצעת מכירת הדירה בצורה מיטבית ויסודית על ידי איש מקצוע- מתווך נדל"ן מבית REAL HERZLIYA.

תמיד לשירותכם,
עידן אבו 054-5326522
וצוות REAL Herzliya
בית אמיתי לנדל"ן.

idan passport
השאירו פרטים ונחזור בהקדם